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Surrogazione del mutuo



In un contratto di mutuo le parti principali coinvolte sono il mutuante (creditore) che eroga la somma di denaro e il mutuatario (debitore) che la riceve. La Legge prevede la surrogazione di un mutuo per volontà del mutuante o del mutuatario.

La surrogazione avviene per volontà del mutuante (creditore) quando questi intende espressamente far subentrare un altro soggetto nei suoi diritti verso il debitore. Affinchè ciò sia possibile il nuovo mutuante deve pagare la somma a credito al precedente mutuante e questi deve dichiarare la volontà di far subentrare il nuovo mutuante nei suoi diritti verso il debitore. Questo tipo di surrogazione è regolamentato dall'art 1201 del codice civile.

Il creditore, ricevendo il pagamento da un terzo [1180], può [1202] surrogarlo nei propri diritti [754, 756, 2843]. La surrogazione deve essere fatta in modo espresso e contemporaneamente al pagamento.

La surrogazione dev'essere espressa in modo che non vi siano dubbi sulla volontà del mutuante di far subentrare un terzo e deve avvenire contemporaneamente al pagamanto inserendo nella quietanza di pagamento l'indicazione della surrogazione. Senza tale indicazione, il pagamento del debito da parte del terzo potrebbe implicare l'estinzione dello stesso e il debitore non avrebbe più obblighi. E' il caso in cui il terzo, per esempio intende pagare un debito di un amico senza divenire a sua volta suo creditore.

La surrogazione del mutuo può avvenire anche per volontà del mutuatario (debitore). Questo è il caso che più interessa ai consumatori che in passato hanno contratto un mutuo con la propria banca e che ora intendono sostituirlo (surrogarlo) con un altro più conveniente presso un altro istituto. Il debitore può decidere di contrarre un mutuo con un terzo per poter estinguere il suo debito surrogando il mutuante. Questo tipo di surrogazione è regolamentato dall'art 1202 del codice civile.

Il debitore, che prende a mutuo una somma di danaro o altra cosa fungibile al fine di pagare il debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo. La surrogazione ha effetto quando concorrono le seguenti condizioni:
1) che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa [2704];
2) che nell'atto di mutuo sia indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata;
3) che nella quietanza si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento. Sulla richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione.


Affinchè la surrogazione sia valida anche senza il consenso del mutuante è necessario quindi che nel nuovo contratto di mutuo sia specificata la destinazione della somma mutuata, cioè l'estinzione del vecchio mutuo. D'altra parte nella quietanza di pagamento del vecchio mutuo dev'essere indicata la provenienza della somma, cioè il nuovo mutuo.

DECRETO BERSANI (Legge 2 aprile 2007)

Grazie al Decreto del 2007 sulle misure urgenti per la tutela dei consumatori, la promozione della concorrenza, lo sviluppo di attività economiche e la nascita di nuove imprese, la surrogazione per volontà del mutuante diventa obbligatoriamente non onerosa per lui.

Legge 2 aprile 2007, n. 40

..... Art. 8.

Portabilita' del mutuo; surrogazione

1. In caso di mutuo, apertura di credito od altri contratti di finanziamento da parte di intermediari bancari e finanziari, la non esigibilita' del credito o la pattuizione di un termine a favore del creditore non preclude al debitore l'esercizio della facolta' di cui all'articolo 1202 del codice civile.

2. Nell'ipotesi di surrogazione ai sensi del comma 1, il mutuante surrogato subentra nelle garanzie accessorie, personali e reali, al credito surrogato. L'annotamento di surrogazione puo' essere richiesto al conservatore senza formalita', allegando copia autentica dell'atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata.

3. E' nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l'esercizio della facolta' di surrogazione di cui al comma 1. La nullita' del patto non comporta la nullita' del contratto.

4. La surrogazione per volonta' del debitore di cui al presente articolo non comporta il venir meno dei benefici fiscali.


Il comma 3 sancisce la gratuità della surrogazione da parte del debitore. Il nuovo mutuante si farà carico dei costi del contratto di mutuo. Non è necessaria la cancellazione della garanzia. La banca che subentra provvederà a pagare il debito residuo e si sostituirà a quella precedente. Il mutuatario rimborserà il mutuo alle nuove condizioni.

La surrogazione del mutuo non è la semplice sostituzione dello stesso con un altro generico mutuo, ma è la sostituzione del mutuo in essere con un altro avente come somma mutuata il capitale residuo e le garanzie (per esempio l'ipoteca) del vecchio mutuo. La sostituzione del mutuo con un altro presso diverso istituto con diverso capitale e diverse garanzie comporterebbe invece il pagamento di una penale di estinzione del vecchio mutuo, dell'imposta sostitutiva sul nuovo mutuo, dei costi di cancellazione e di iscrizione di una nuova ipoteca, dei costi di istruttoria, di perizia e dell' atto di mutuo.

Quando surrogare il mutuo

La surrogazione del mutuo è conveniente qualora il mutuatario intenda apportare delle modifiche al proprio contratto di mutuo e nel tentativo di rinegoziare le condizioni del mutuo con la banca mutuante, le parti non raggiungano un accordo. In questo caso è possibile rivolgersi ad un altro istituto di credito per informarsi sulla possibilità di ottenere la surrogazione del contratto di mutuo alle proprie condizioni.

Le condizioni che si possono variare sono :

La durata e quindi l'importo delle rate
Il tipo di tasso
Lo spread




Categoria : Mutui

Tag : surroga mutuo surrogazione surrogazione mutuo decreto Bersani sostituzione mutuo


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